In questo articolo andremo a definire il diritto di sopraelevazione in maniera chiara e completa, partendo dalla definizione fino alla normativa in vigore.
Il diritto di sopraelevazione di un edificio è il diritto del proprietario dell’ultimo piano di procedere alla sopraelevazione dell’edificio.
Le limitazioni di questo diritto possono venire dal regolamento condominiale, dalla statica dell’edificio e da eventuali limitazioni architettoniche, ovvero che non sottragga luce ed aria ai piani sottostanti.
L’indennità da fornire agli altri condomini è disciplinata dall’ articolo 1127 del Codice civile, il quale cita:” Una indennità pari al valore dell’attuale area da occuparsi con la nuova costruzione, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto dalla quota da lui spettante”.
Il valore del diritto di sopraelevazione, qualora fosse ceduto a terzi, è uguale alla differenza tra il valore di mercato della parte sopraelevabile meno il costo della sopraelevazione.
Il costo di sopraelevazione comprende diverse voci, che vanno opportunamente stimate, tra le quali vi è:
- Costo di costruzione;
- Oneri di progettazione e collaudo;
- Spese di concessione edilizia;
- Oneri di acquisto e finanziamento;
- Indennità da pagare ad altri condomini.
Il costo di costruzione comprende il costo delle materie prime con cui realizzare tale modifica.
Possono essere mattoni, malte oppure calcestruzzo e barre d’armatura qualora si tratta di una costruzione in cemento armato.
Gli oneri di progettazione e collaudo sono i compensi che spettano ai professionisti (ingegneri, architetti o geometri), regolarmente iscritti all’albo, per quanto riguarda la progettazione e il collaudo dell’opera.
Gli oneri di acquisto e di finanziamento sono eventuali interessi derivati dalla somma presa in prestito per coprire i costi della sopraelevazione.
Vi sono infine le spese relative alla concessione edilizia, affinché sia approvato l’intervento.
La valutazione di quest’ultima voce è al quanto complessa da valutare, ma può essere così stimata:
Dove:
- Vae è il valore attuale dell’area di pertinenza del fabbricato;
- n è il numero dei piani prima della sopraelevazione;
- m è il numero dei piani da sopraelevare
Il valore dell’area di pertinenza del fabbricato dipende da diversi fattori, come per esempio la superficie, l’ubicazione, l’età del fabbricato, la qualità delle finiture, etc.
