Stima del valore di trasformazione di un edificio in Italia

In questo articolo andremo a definire i processi di stima del valore di trasformazione di un edificio aggiornati alle conoscenze attuali.

Il valore di trasformazione (V_t) di un edificio viene determinato sottraendo al valore di mercato del bene trasformato (V_m)  i costi di trasformazione (K).

V_t = V_m – K

Infatti, secondo il criterio di trasformazione, il bene immobiliare deve essere messo sul mercato una volta trasformato.

Per trasformazione si intende tutta una serie di opere e di lavorazioni che trasformano talmente profondamente, che lo rendano adatto a un nuovo uso.

Per valore di mercato si intende la quotazione che più probabilmente può essere associata ad un bene, durante una libera contrattazione.

Tale definizione, appena enunciata, ha dentro di sé il concetto di probabilità, infatti si tratta di una stima che ha dentro di sé una certa aleatorietà.

Il valore di mercato si determina attraverso lo studio dei seguenti macro-parametri:

• Tipologia di bene;
• L’ aspetto territoriale;
• L’aspetto temporale.

La tipologia di bene rappresenta tutte le caratteristiche del bene oggetto di studio, l’aspetto territoriale consiste nello studiare il mercato del territorio in cui il bene risiede ed, infine, l’ aspetto temporale del tempo in cui avviene la stima.

Nei costi (K) troviamo una serie di voci che devono essere valutati nella stima del valore di trasformazione di un edificio.

I principali sono:

• I salari;
• Gli stipendi;
• Le spese legate all’acquisto dei materiali costruttivi;
• Le spese varie;
• Le spese di manutenzione e assicurazione;
• Le spese relative all’usura dei macchinari.

Tutte le voci sopra elencate dovrebbero essere stimate con la massima precisione al fine di avere una stima accurata dei costi necessari alla trasformazione di un bene.

Un caso studio, per esempio, potrebbe essere la ristrutturazione di un edificio in stato di degrado con una volumetria complessiva di 3000 m³.

Attraverso i lavori di ristrutturazione si otterranno 500 m² di negozi, attraverso una perizia si è stimato quanto segue:

Prezzo di vendita al metro quadro dei negozi: 2500 euro /m²

Costo di trasformazione vuoto per pieno: 240 euro/m³

Quindi valore di mercato (V_m):

2500 euro /m²  ∙ 500 m² = 1250000 euro

Costo di trasformazione (K) :

240 euro/m³ ∙ 3000 m³  = 720000 euro

Valore di trasformazione (V_t) :

1250000 euro – 720000 euro = 530000 euro